Ley de Propiedad Horizontal

• Artículo 1: Este artículo es como la base de un edificio. Imagina que vives en un edificio con muchos vecinos. Cada uno tiene su propio piso, que es su propiedad privada. Pero también hay áreas que todos comparten, como el ascensor, las escaleras o la azotea. Estas son las áreas comunes. Entonces, cada propietario tiene la propiedad exclusiva de su piso y, al mismo tiempo, es copropietario junto con los demás propietarios del edificio de los elementos comunes. La cuota de participación que cada propietario tiene en los elementos comunes se determina en función del valor relativo de su piso o local respecto al total del valor del inmueble.

Un ejemplo de supuesto de hecho del artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, podría ser el siguiente:

Pedro y Elena son los propietarios de un piso en un edificio que tiene un sistema de propiedad horizontal. Pedro y Elena compraron el piso hace dos años, con la intención de vivir allí con su hijo, y están muy contentos con su elección. Pedro y Elena pagan los gastos comunes de la comunidad, que son los que se generan por el uso y el mantenimiento de las zonas y los servicios que son de todos, como el portal, la escalera, el ascensor, etc. Pedro y Elena participan activamente en las reuniones y en las decisiones que se toman sobre el edificio.

El edificio donde está el piso de Pedro y Elena tiene cuatro plantas y dieciséis viviendas, que pertenecen a diferentes dueños. El edificio se rige por las normas generales de la Ley de Propiedad Horizontal, que se denomina así porque cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su piso o local, y un derecho compartido sobre los elementos o servicios comunes. Estos derechos se llaman cuotas de participación y se fijan en el título constitutivo del edificio, que es el documento que describe el edificio en su conjunto y cada una de sus partes. El título constitutivo también contiene los estatutos del edificio, que son las normas que regulan el funcionamiento y la convivencia de la comunidad. El título y los estatutos se inscriben en el Registro de la Propiedad.

El piso de Pedro y Elena tiene una superficie útil de 80 metros cuadrados y está situado en la segunda planta. Según el título constitutivo, el piso tiene una cuota de participación del 5% sobre el total del edificio. Esto significa que Pedro y Elena tienen un 5% de propiedad sobre los elementos o servicios comunes, y que tienen que pagar un 5% de los gastos comunes de la comunidad. También significa que tienen un 5% de voto en las reuniones de la Junta de propietarios, que es el órgano donde se toman las decisiones sobre el edificio.

El piso de Pedro y Elena tiene como destino principal la vivienda, pero también tiene una parte destinada a local comercial. Se trata de un despacho profesional que ocupa una habitación del piso y que tiene salida directa a la calle. Pedro es abogado y trabaja en ese despacho, atendiendo a sus clientes. Según el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considera como local aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o a la vía pública. Por tanto, Pedro y Elena tienen dos derechos distintos sobre su piso: uno sobre la vivienda y otro sobre el local.

• Artículo 2: Este artículo es como el mapa del tesoro que nos dice dónde buscar. Esta ley no se aplica a todos los edificios o comunidades, sino sólo a aquellos que cumplen ciertos requisitos. Aquí te dejo un resumen sencillo:
  • Comunidades de propietarios: Si vives en un edificio donde cada vecino tiene su propio piso y todos comparten algunas áreas como el ascensor o las escaleras, entonces estás en una comunidad de propietarios y la LPH se aplica a ti.
  • Comunidades sin título constitutivo: Incluso si tu comunidad no ha otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, pero cumple con los requisitos del artículo 396 del Código Civil, la LPH también se aplica.
  • Complejos inmobiliarios privados: Si vives en un complejo inmobiliario privado, como un conjunto residencial con casas adosadas, la LPH también se aplica.
  • Subcomunidades: A veces, dentro de una comunidad más grande puede haber subcomunidades más pequeñas. Estas subcomunidades también deben seguir la LPH.
  • Entidades urbanísticas de conservación: Si formas parte de una entidad urbanística de conservación, la LPH también se aplica si así lo disponen sus estatutos.
  • En resumen, el artículo 2 de la LPH es como un mapa del tesoro que nos dice dónde se aplica esta ley.

Un ejemplo de supuesto de hecho del artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, podría ser el siguiente:

Raúl y Sara son los propietarios de un apartamento en un complejo inmobiliario privado que tiene un sistema de propiedad horizontal. Raúl y Sara compraron el apartamento hace tres años, con la intención de pasar allí sus vacaciones, y están muy satisfechos con su elección. Raúl y Sara pagan los gastos comunes de su comunidad, que son los que se generan por el uso y el mantenimiento de su apartamento y sus zonas comunes, y también los gastos comunes de la agrupación, que son los que se generan por el uso y el mantenimiento de los elementos o servicios comunes del complejo, como los jardines, la piscina, las pistas deportivas, etc. Raúl y Sara participan ocasionalmente en las reuniones y en las decisiones que se toman sobre su comunidad y sobre la agrupación.

El complejo inmobiliario privado donde está el apartamento de Raúl y Sara está formado por cinco edificios y cinco parcelas independientes entre sí, que tienen como destino principal la vivienda o los locales. El complejo se constituyó en una agrupación de comunidades de propietarios mediante un título constitutivo firmado por los presidentes de cada comunidad, con el acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas. El título constitutivo contiene la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos o servicios comunes. También fija la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responden conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la agrupación. El título y los estatutos de la agrupación se inscribieron en el Registro de la Propiedad.

La agrupación de comunidades tiene personalidad jurídica propia y se rige por las normas especiales que establece el artículo 24. La Junta superior está compuesta por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentan la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad. La Junta superior solo se ocupa de los asuntos que afectan al conjunto del complejo, como el mantenimiento y la mejora de los elementos o servicios comunes. Los acuerdos que se toman en la Junta superior requieren, en algunos casos, la previa obtención de una mayoría cualificada en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación. La agrupación no tiene fondo de reserva, salvo acuerdo en contrario de la Junta superior. Los acuerdos de la agrupación no pueden menoscabar las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades integradas.

El apartamento de Raúl y Sara tiene una superficie útil de 60 metros cuadrados y está situado en el primer edificio del complejo. Según el título constitutivo, el apartamento tiene una cuota de participación del 4% sobre el total del edificio y del 1% sobre el total del complejo. Esto significa que Raúl y Sara tienen un 4% de propiedad sobre los elementos o servicios comunes del edificio, y un 1% sobre los elementos o servicios comunes del complejo, y que tienen que pagar un 4% y un 1%, respectivamente, de los gastos comunes de la comunidad y de la agrupación. También significa que tienen un 4% y un 1%, respectivamente, de voto en las reuniones

• Artículo 3: Este artículo es como el manual de instrucciones de un juego de mesa. Este artículo te dice qué partes del edificio son tuyas y cuáles compartes con los demás. Por ejemplo, tu piso es tuyo y sólo tuyo. Pero también hay partes del edificio que todos los vecinos comparten, como el ascensor, las escaleras o la azotea. Estas son las áreas comunes. Además, este artículo también te dice cuánto tienes que contribuir para el mantenimiento de estas áreas comunes. Esta contribución se llama cuota de participación y se calcula en función del valor de tu piso o local respecto al total del valor del inmueble. En resumen, el artículo 3 de la LPH te dice qué partes del edificio son tuyas, cuáles compartes con los demás y cuánto tienes que contribuir para su mantenimiento.

Un ejemplo de supuesto de hecho del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, podría ser el siguiente:

Ana y Luis son los propietarios de un local comercial en un edificio que tiene un sistema de propiedad horizontal. Ana y Luis compraron el local hace un año, con la intención de montar una peluquería, y están muy ilusionados con su proyecto. Ana y Luis pagan los gastos comunes de la comunidad, que son los que se generan por el uso y el mantenimiento de las zonas y los servicios que son de todos, como el portal, la escalera, el ascensor, etc. Ana y Luis participan ocasionalmente en las reuniones y en las decisiones que se toman sobre el edificio.

El edificio donde está el local de Ana y Luis tiene cinco plantas y veinte viviendas, que pertenecen a diferentes dueños. El edificio se rige por las normas generales de la Ley de Propiedad Horizontal, que se denomina así porque cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su piso o local, y un derecho compartido sobre los elementos o servicios comunes. Estos derechos se llaman cuotas de participación y se fijan en el título constitutivo del edificio, que es el documento que describe el edificio en su conjunto y cada una de sus partes. El título constitutivo también contiene los estatutos del edificio, que son las normas que regulan el funcionamiento y la convivencia de la comunidad. El título y los estatutos se inscriben en el Registro de la Propiedad.

El local de Ana y Luis tiene una superficie útil de 40 metros cuadrados y está situado en la planta baja del edificio. Según el título constitutivo, el local tiene una cuota de participación del 2% sobre el total del edificio. Esto significa que Ana y Luis tienen un 2% de propiedad sobre los elementos o servicios comunes, y que tienen que pagar un 2% de los gastos comunes de la comunidad. También significa que tienen un 2% de voto en las reuniones de la Junta de propietarios, que es el órgano donde se toman las decisiones sobre el edificio.

El local de Ana y Luis tiene como destino principal el comercio, pero también tiene una parte destinada a vivienda. Se trata de un pequeño apartamento que ocupa una habitación del local y que tiene acceso al patio interior del edificio. Ana y Luis viven en ese apartamento, aprovechando el espacio disponible. Según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considera como vivienda aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o a la vía pública. Por tanto, Ana y Luis tienen dos derechos distintos sobre su local: uno sobre el comercio y otro sobre la vivienda.

• Artículo 4: Este artículo dice que si tienes un piso en un edificio y estás pensando en dividirlo en dos para vender una parte, hay algo que debes tener en cuenta. No puedes hacerlo si eso significa que tendrías que dividir también tu parte de las áreas comunes, como el ascensor o las escaleras. Este artículo de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) está diseñado para proteger las áreas comunes y asegurarse de que sean compartidas de manera justa por todos los vecinos. Por otro lado, si estás pensando en comprar un piso y añadirlo al tuyo, eso podría ser posible. Sin embargo, hay varios factores a considerar, como las normas específicas de tu comunidad de propietarios y la legislación local. Me explico mejor, es como una regla del juego “Monopoly”. Imagina que tienes una casita en el tablero del juego, pero también tienes una parte de las áreas comunes, como las calles y estaciones. Ahora, supón que decides dividir tu casita en dos para vender una parte. Según este artículo, no puedes hacerlo si eso significa que tendrías que dividir también tu parte de las áreas comunes. En otras palabras, no puedes dividir tu casita si eso significa que tendrías que dividir también tu parte de las calles o estaciones. Este artículo está aquí para asegurarse de que las áreas comunes permanezcan intactas y sean compartidas equitativamente por todos los jugadores. En otras palabras, el artículo 4 establece que si un propietario desea dividir su propiedad en dos o más partes, debe hacerlo dentro del espacio delimitado por su propiedad.

Un ejemplo de supuesto de hecho del artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, podría ser el siguiente:

Pablo y Marta son los propietarios de un ático en un edificio que tiene un sistema de propiedad horizontal. Pablo y Marta compraron el ático hace seis meses, con la intención de reformarlo y venderlo, y están muy pendientes de las novedades legislativas que puedan afectar a su inversión. Pablo y Marta pagan los gastos comunes de la comunidad, que son los que se generan por el uso y el mantenimiento de las zonas y los servicios que son de todos, como el portal, la escalera, el ascensor, etc. Pablo y Marta participan ocasionalmente en las reuniones y en las decisiones que se toman sobre el edificio.

El edificio donde está el ático de Pablo y Marta tiene tres plantas y doce viviendas, que pertenecen a diferentes dueños. El edificio se rige por las normas generales de la Ley de Propiedad Horizontal, que se denomina así porque cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su piso o local, y un derecho compartido sobre los elementos o servicios comunes. Estos derechos se llaman cuotas de participación y se fijan en el título constitutivo del edificio, que es el documento que describe el edificio en su conjunto y cada una de sus partes. El título constitutivo también contiene los estatutos del edificio, que son las normas que regulan el funcionamiento y la convivencia de la comunidad. El título y los estatutos se inscriben en el Registro de la Propiedad.

El ático de Pablo y Marta tiene una superficie útil de 100 metros cuadrados y está situado en la tercera planta del edificio. Según el título constitutivo, el ático tiene una cuota de participación del 10% sobre el total del edificio. Esto significa que Pablo y Marta tienen un 10% de propiedad sobre los elementos o servicios comunes, y que tienen que pagar un 10% de los gastos comunes de la comunidad. También significa que tienen un 10% de voto en las reuniones de la Junta de propietarios, que es el órgano donde se toman las decisiones sobre el edificio.

El ático de Pablo y Marta tiene como destino principal la vivienda, pero también tiene una parte destinada a trastero. Se trata de un espacio situado en la azotea del edificio, al que se accede desde el ático mediante una escalera interior. Pablo y Marta usan ese espacio para guardar sus cosas personales y para instalar unos paneles solares que les proporcionan energía eléctrica. Según el artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considera como trastero aquellas partes del edificio destinadas al almacenamiento o guarda de objetos o enseres pertenecientes a uno o varios propietarios. Por tanto, Pablo y Marta tienen dos derechos distintos sobre su ático: uno sobre la vivienda y otro sobre el trastero.

El artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal fue modificado por el Real Decreto-ley 19/2021, de 6 de octubre, para impulsar las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética. Según esta modificación, la realización de obras o actuaciones que mejoren la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable requiere el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, siempre que su coste repercutido anualmente no supere nueve mensualidades ordinarias. Además, estos propietarios pueden solicitar ayudas públicas o privadas para financiar estas obras o actuaciones. Los propietarios disidentes no tienen derecho a excluirse del pago ni a separarse del régimen común.

Pablo y Marta están interesados en aprovechar esta modificación para proponer a la comunidad la instalación colectiva

• Artículo 5: Este artículo es como la tarjeta de identidad de tu piso. Este artículo habla sobre el título constitutivo, que es un documento que describe tu piso y el edificio en su conjunto. En este título se incluyen detalles como la ubicación de tu piso dentro del edificio, su tamaño, sus límites y cualquier anexo que pueda tener, como un garaje o un sótano. Además, este título también establece tu cuota de participación en las áreas comunes del edificio. Esta cuota se calcula en función del valor de tu piso en relación con el valor total del edificio y puede influir en cuánto tienes que contribuir a los gastos comunes. Por último, el título constitutivo puede incluir otras reglas sobre el uso del edificio y sus instalaciones, siempre y cuando estas reglas no estén prohibidas por la ley. Así que si alguna vez te has preguntado por qué tienes que pagar una cierta cantidad para el mantenimiento del ascensor o por qué no puedes hacer ciertas reformas en tu piso, ¡echa un vistazo al título constitutivo!

Un ejemplo de supuesto de hecho del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, podría ser el siguiente:

Un edificio de 10 pisos y 2 locales comerciales se divide en propiedad horizontal mediante una escritura pública que describe el inmueble en su conjunto, cada uno de los pisos y locales con sus respectivos linderos, superficies, plantas y anejos, y fija la cuota de participación de cada uno de ellos en función de su valor relativo. El título constitutivo también contiene unas normas sobre el uso y destino del edificio, sus instalaciones y servicios, los gastos comunes, la administración y el gobierno de la comunidad, el seguro obligatorio, la conservación y las reparaciones, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

• Artículo 6: Este artículo se centra en la regulación de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes en las comunidades de propietarios. Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración. En otras palabras, el artículo 6 establece que los propietarios pueden establecer normas internas para regular el uso de las áreas comunes, siempre y cuando estas normas no contradigan la ley o los estatutos. Estas normas serán obligatorias para todos los propietarios mientras no sean modificadas en la forma prevista por la ley.

Un ejemplo de supuesto de hecho del artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, podría ser el siguiente:

Una comunidad de propietarios de un edificio de 8 viviendas y 4 locales comerciales decide elaborar un reglamento de régimen interior para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos. El reglamento se aprueba por mayoría simple en una junta ordinaria y se notifica a todos los propietarios. El reglamento contiene normas sobre el uso y horario de la piscina comunitaria, la prohibición de aparcar bicicletas o motos en las plazas de garaje, la tenencia de animales domésticos en las viviendas, el horario para sacar la basura y la instalación de aparatos de aire acondicionado en las fachadas. Estas normas obligan a todos los propietarios mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

• Artículo 7: Este artículo se centra en la regulación de las modificaciones que los propietarios pueden hacer en sus propiedades y las actividades que no están permitidas en las comunidades de propietarios. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Además, el propietario y el ocupante del piso o local no pueden desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Si alguien realiza actividades prohibidas por este apartado, el presidente de la comunidad requerirá la inmediata cesación de las mismas. Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente podrá entablar contra él acción de cesación que se sustanciará a través del juicio ordinario. Algunos ejemplos comunes de modificaciones permitidas en la Ley de Propiedad Horizontal de España:
  • Pintar las paredes de su propiedad
  • Cambiar las puertas interiores
  • Instalar aire acondicionado
  • Cambiar los azulejos del baño o la cocina
  • Cambiar el suelo
  • Instalar una nueva cocina o baño

• Artículo 8: Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio.

• Artículo 9: Este artículo se centra en las obligaciones de los propietarios en relación con la comunidad de propietarios, establece que los propietarios tienen varias obligaciones, como respetar las instalaciones generales y otros elementos comunes, mantener su propiedad en buen estado, contribuir a los gastos generales necesarios para el mantenimiento y conservación de la comunidad, y cumplir con las normas y regulaciones establecidas por la comunidad. Además, el artículo 9 establece que si un propietario no cumple con estas obligaciones y responsabilidades, la comunidad puede tomar medidas legales para hacer cumplir sus derechos.

Un ejemplo de supuesto de hecho del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, podría ser el siguiente:

Un propietario de un piso en un edificio de 12 viviendas y 6 locales comerciales decide instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada exterior de su vivienda, sin solicitar permiso a la comunidad ni aportar ningún proyecto técnico que garantice la seguridad y la estética de la instalación. El aparato produce ruidos molestos y vibraciones que afectan al resto de los vecinos, además de alterar la imagen del edificio. La comunidad de propietarios le requiere que retire el aparato o que lo adecúe a las normas establecidas en el reglamento de régimen interior, pero el propietario se niega alegando que se trata de una mejora en su vivienda y que no tiene que pedir autorización a nadie.

Este ejemplo no cumple con lo que dice el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece las obligaciones de los propietarios. Por tanto, el propietario que ha instalado el aparato de aire acondicionado sin cumplir con las obligaciones anteriores puede ser requerido judicialmente por la comunidad para que cese en su conducta y restablezca el orden alterado, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan por los daños causados.

• Artículo 10: Este artículo se centra en las obligaciones y responsabilidades de los propietarios en relación con la comunidad de propietarios, establece que los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos generales necesarios para el mantenimiento y conservación de la comunidad, incluyendo los gastos de administración, reparación, limpieza, suministros, seguridad y otros servicios necesarios. La contribución de cada propietario se basa en su cuota de participación, que se determina en función del valor relativo de su propiedad en comparación con el valor total del edificio. Además, el artículo 10 establece que los propietarios también tienen la responsabilidad de cumplir con las normas y regulaciones establecidas por la comunidad, incluyendo las normas de régimen interno. Si un propietario no cumple con estas obligaciones y responsabilidades, la comunidad puede tomar medidas legales para hacer cumplir sus derechos. Además, establece que ciertas obras no necesitan un acuerdo previo de la Junta de Propietarios por ser necesarias. Algunas de ellas sí requerirán autorización administrativa. Por ejemplo, si un edificio tiene 10 apartamentos y cada apartamento tiene un valor relativo del 10% del valor total del edificio, entonces cada propietario contribuirá con el 10% de los gastos generales necesarios para el mantenimiento y conservación de la comunidad. Si un propietario no cumple con esta obligación, la comunidad puede tomar medidas legales para hacer cumplir sus derechos.

Un ejemplo de supuesto de hecho del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, podría ser el siguiente:

Un edificio de 20 viviendas y 5 locales comerciales necesita realizar unas obras de rehabilitación integral para mejorar su estado de conservación, su seguridad, su habitabilidad y su accesibilidad universal. El proyecto de las obras ha sido aprobado por la Administración Pública competente y cuenta con una subvención del 50% del coste total. Sin embargo, algunos propietarios se oponen a realizar las obras y a pagar su parte correspondiente, alegando que no están de acuerdo con el proyecto, que no tienen recursos económicos suficientes o que no les benefician las mejoras previstas.

El artículo 10 impone el carácter obligatorio y no requiere de acuerdo previo de la Junta de Propietarios para las actuaciones del supuesto de hecho. Por tanto, los propietarios que se oponen a realizar las obras obligatorias no pueden impedir su ejecución ni eximirse de su pago, ya que la ley les impone esta obligación independientemente de su voluntad o situación personal. La comunidad de propietarios puede reclamar judicialmente el cumplimiento de esta obligación y el abono de las cantidades adeudadas, sin perjuicio de las sanciones administrativas que puedan corresponder.

• Artículo 11: Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio.

• Artículo 12: Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio.

• Artículo 13: Establece que los órganos de gobierno son la junta de propietarios, el presidente y, en su caso, los vicepresidentes, el secretario y el administrador. La junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad y está compuesta por todos los propietarios. El presidente es el representante legal de la comunidad y ostenta la representación en juicio y fuera de él. Un ejemplo común del artículo 13 es cuando un propietario desea presentar una queja o sugerencia a la comunidad. En este caso, el propietario puede presentar su queja o sugerencia a la junta de propietarios, que es el órgano supremo de la comunidad. Si la queja o sugerencia no se resuelve satisfactoriamente, el propietario puede solicitar una reunión extraordinaria de la junta para discutir el asunto. El presidente es responsable de convocar esta reunión y asegurarse de que se tomen las medidas necesarias para resolver el problema.

Una comunidad de propietarios de un edificio de 15 viviendas y 3 locales comerciales decide crear un comité de convivencia, formado por tres propietarios elegidos por sorteo, para mediar en los conflictos que puedan surgir entre los vecinos y proponer soluciones amistosas. El comité de convivencia se regula en los estatutos de la comunidad y se reúne una vez al mes o cuando lo solicite algún propietario. El comité de convivencia informa a la Junta de propietarios de sus actuaciones y sugerencias, pero no tiene capacidad para adoptar acuerdos vinculantes ni para sustituir a los órganos de gobierno de la comunidad.

• Artículo 14: Establece que los cargos que componen los órganos de gobierno se nombran por un año y pueden ser removidos antes del término del mandato por acuerdo de la junta.

Un ejemplo de supuesto de hecho del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, podría ser el siguiente:

Una comunidad de propietarios de un edificio de 18 viviendas y 6 locales comerciales convoca una junta ordinaria para tratar los siguientes asuntos:

• Nombrar al nuevo presidente, vicepresidente, secretario y administrador de la comunidad, ya que los anteriores han finalizado su mandato.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos previstos para el año 2024, así como las cuentas del año 2023.
• Aprobar el presupuesto y la ejecución de unas obras de mejora en la fachada del edificio, que incluyen la instalación de aislamiento térmico y la pintura de las paredes.
• Aprobar una reforma de los estatutos para adaptarlos a la nueva normativa sobre accesibilidad universal y sostenibilidad energética.
• Conocer y decidir sobre una propuesta de instalación de placas solares en la cubierta del edificio, que supondría un ahorro en el consumo eléctrico y una reducción de las emisiones de CO2.

• Artículo 15: Trata sobre cómo pueden asistir y votar los propietarios en las reuniones de la comunidad. Estos son los puntos principales:
  • La asistencia puede ser personal o por medio de un representante, que puede ser un familiar, un amigo, un abogado o cualquier otra persona que el propietario elija. Para que el representante pueda actuar, el propietario tiene que darle un escrito firmado donde le autorice a asistir y votar en su nombre.
  • Si el piso o local tiene varios dueños, tienen que ponerse de acuerdo entre ellos y nombrar a uno solo que les represente en las reuniones. Si no se ponen de acuerdo, no podrán participar ni votar.
  • Si el piso o local está en usufructo, es decir, que alguien tiene el derecho de usarlo y disfrutarlo mientras viva el propietario, el que puede asistir y votar es el propietario, salvo que diga lo contrario. El usufructuario puede representar al propietario, pero solo para los asuntos normales de la comunidad. Para los asuntos importantes, como cambiar las normas o hacer obras grandes, el propietario tiene que darle una autorización expresa al usufructuario.
  • Los propietarios que no hayan pagado las cuotas o los gastos comunes de la comunidad y no hayan reclamado judicialmente o consignado el dinero en un juzgado o una notaría, no podrán votar en las reuniones. Sin embargo, sí podrán asistir y opinar sobre los temas que se traten. En el acta de la reunión se tiene que indicar quiénes son los propietarios que no tienen derecho a voto y cuánto deben a la comunidad.

Un ejemplo de supuesto de hecho de este artículo 15 podría ser el siguiente:

Ana y Luis son los propietarios de un piso en una comunidad de vecinos. Ana y Luis están divorciados y no se hablan entre ellos. El piso está alquilado a Pedro, que paga el alquiler a Ana. Ana se encarga de pagar las cuotas de la comunidad, pero lleva varios meses sin hacerlo porque tiene problemas económicos. Luis no sabe nada de esto y cree que Ana está al día con los pagos.

La comunidad convoca una reunión para decidir si se hace una obra en el tejado, que tiene una gotera. La obra tiene un coste elevado y requiere la aprobación de la mayoría de los propietarios. Ana no puede asistir a la reunión porque tiene que trabajar. Le pide a Pedro, el inquilino, que vaya en su lugar y que vote en contra de la obra, porque no quiere gastar más dinero. Le da un escrito firmado donde le autoriza a representarla en la reunión. Luis sí puede asistir a la reunión. Cuando llega, se encuentra con Pedro, que le dice que va en representación de Ana. Luis se sorprende y se enfada, porque cree que Ana debería haberle consultado a él antes de enviar a Pedro.

Luis quiere votar a favor de la obra, porque le preocupa el estado del tejado. El presidente de la comunidad comprueba las autorizaciones de los representantes y ve que Pedro tiene el escrito firmado por Ana. Sin embargo, también ve que Ana debe varios meses de cuotas y que no ha consignado el dinero en ningún sitio. Por lo tanto, le dice a Pedro que no puede votar en nombre de Ana, pero que puede quedarse a escuchar la reunión. Pedro protesta y dice que Ana tiene derecho a votar, pero el presidente le dice que es lo que dice la ley.

El presidente también le dice a Luis que él tampoco puede votar, porque el piso tiene dos dueños y no hay acuerdo entre ellos. Luis dice que él no tiene la culpa de que Ana no pague y que él quiere votar a favor de la obra. El presidente le dice que lo siente, pero que es lo que dice la ley. Al final, la reunión se celebra sin los votos de Ana y Luis. La mayoría de los propietarios votan a favor de la obra y se aprueba. El presidente hace el acta de la reunión y pone los nombres de los propietarios que no han podido votar y las razones.

• Artículo 16: Explica cómo se tiene que convocar y celebrar una reunión de la Junta de propietarios, que es el órgano donde se toman las decisiones sobre la comunidad:
• La Junta de propietarios tiene que reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad, y también cuando lo pida el presidente o un grupo de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas.
  • La convocatoria de la reunión la tiene que hacer el presidente o, si no, los que pidan la reunión. En la convocatoria se tiene que poner los temas que se van a tratar, el lugar, el día y la hora de la reunión, y también una lista de los propietarios que deben dinero a la comunidad y que no podrán votar si no pagan o consignan el dinero antes.
  • Cualquier propietario puede pedir que se trate algún tema en la Junta, pero tiene que enviar un escrito al presidente con antelación para que lo incluya en el orden del día.
  • Si en la primera convocatoria no hay suficientes propietarios para tomar decisiones, se puede hacer una segunda convocatoria sin necesidad de tener un mínimo de asistentes. La segunda convocatoria se puede hacer el mismo día que la primera, con media hora de diferencia, o en otro día dentro de los ocho días siguientes, avisando con tres días de antelación.
  • La convocatoria para la reunión anual se tiene que hacer con seis días de antelación, y para las reuniones extraordinarias, con el tiempo que sea posible para que todos se enteren. La Junta también se puede reunir sin convocatoria si están todos los propietarios y están de acuerdo.